POWIERZ NAM swoje mieszkanie w zarządzanie:

Zwiększymy Twoje przychody
skracamy okres pustostanów, szczegółowo rozliczamy najemców

Zwiększymy bezpieczeństwo najmu
prowadzimy selekcję najemców, monitorujemy płatności

Oszczędzimy czas i zapewnimy spokój
reagujemy na nagłe problemy i bieżące zgłoszenia od najemców 

Nasz blog

Na jaki okres najlepiej zawierać umowę najmu? 07.06.2016

 

Oto wpis autorstwa Roberta, prawnika z Poznania i regularnego Fridomiaka. Robert pisał już na fridomii kilkukrotnie m.in nt. inwestowania w garaże. Duże dzięki Robert!!!

Oto tekst Roberta:

Mając mieszkanie na wynajem i potencjalnego najemcę, trzeba będzie mu zaproponować umowę najmu do podpisania. Poza określeniem w niej wysokości czynszu i innych opłat, ważnym elementem jest podanie na jaki czas zawieramy umowę. Warto na to zwracać uwagę i przemyśleć gruntownie temat, bo ma to potem niezwykle istotne skutki w praktyce.

Przy wynajmie mieszkania osobom fizycznym zastosowanie ma ustawa o ochronie praw lokatorów. W art. 5 tej ustawy czytamy, że umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony.

Mamy więc do wyboru – umowa na czas oznaczony (np. 1 roku, 2 lat, w formie określenia od ……. do …….), albo na czas nieoznaczony (wówczas umowa trwa w nieskończoność, aż któraś ze stron ją wypowie).

Jeżeli posiadamy mieszkanie przeznaczone stricte pod wynajem i udało nam się znaleźć rzetelnych najemców, którzy nie niszczą mieszkania i terminowo płacą czynsz, to powinno nam zależeć na jak najdłuższym trwaniu stosunku najmu. Wydawałoby się więc, że najkorzystniejszym będzie umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony. Ja jednak nie praktykuję tego rozwiązania i wolę podpisywać umowy na czas określony np. 1 roku. Przy podpisywaniu umowy zapewniam zawsze najemców, że jeżeli wszystko będzie w porządku, to po roku czasu podpiszemy kolejną umowę na następny rok i tak dalej.

Dzięki temu mam chociażby pretekst, żeby odwiedzić mieszkanie, sprawdzić w jakim jest stanie, czy chociażby zaproponować nową wysokość czynszu po upływie rocznego okresu. Dzięki temu omijamy wszelkie ograniczenia związane z trybem podnoszenia czynszu, który w ustawie jest zapisany dla właściciela w bardzo uciążliwy sposób.

Przy podejmowaniu decyzji na jaki okres zawrzeć umowę najmu, warto przeczytać art. 11 ustawy, który przewiduje w jakich przypadkach istnieje możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela. Mówiąc w skrócie – jeżeli lokator płaci terminowo czynsz i nie niszczy mieszkania, właściciel po prostu nie ma możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Dlatego też odradzam zawieranie umów na czas nieokreślony.

Jeżeli najemca przestaje płacić nam czynsz, w celu rozwiązania umowy najmu niezbędne jest przejście całej procedury określonej w ustawie. Procedura ta jest długotrwała i uciążliwa: najpierw lokator musi nie zapłacić za 3 pełne okresy płatności (zwykle trzy miesiące), potem trzeba go na piśmie uprzedzić o zamiarze rozwiązania umowy i wyznaczyć jeszcze dodatkowy miesięczny termin na zapłatę. W praktyce zajmie nam to minimum kilka miesięcy! Jeżeli zawrzemy umowę na okres 1 roku, w międzyczasie sama umowa się skończy, lokator utraci tytuł prawny do lokalu i już będziemy mogli żądać opuszczenia naszego mieszkania, bez konieczności przechodzenia całej procedury związanej z rozwiązaniem umowy najmu.

Co ważne – jako właściciele lokalu na wynajem nie możemy modyfikować zasad określonych w ustawie. Jeżeli więc zapiszemy, że właściciel może wypowiedzieć umowę zawartą z lokatorem np. z miesięcznym terminem wypowiedzenia, to taki zapis będzie nieskuteczny. W to miejsce zastosowanie będą miały przepisy ustawy, które szczegółowo w art. 11 regulują kiedy i jak właściciel może wypowiedzieć umowę najmu.

Zawarcie umowy najmu na okres 1 roku ma też ten plus dla nas jako właścicieli mieszkania na wynajem, że lokator przez ten okres nie będzie mógł bez powodu wypowiedzieć nam umowy (bo np. znajdzie inne mieszkanie, przeprowadzi się, rozstanie z partnerem, czy straci pracę). Umowa to umowa i należy jej przestrzegać. W mojej praktyce często spotykam się z sytuacją, gdy lokator nie chce dotrwać do końca umowy najmu i chce opuścić mieszkanie np. po pół roku, pomimo rocznej umowy najmu. W takiej sytuacji mam pełną swobodę, czy zgodzić się na wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu, czy też nie.

W praktyce jeżeli lokator chce się wyprowadzić, to nie należy mu robić z tego powodu problemów, ponieważ najpewniej wyprowadzi się z naszego mieszkania tak czy siak i nie zapłaci czynszu za kolejne miesiące. Najlepszym wyjściem w takiej sytuacji jest umożliwienie bezkonfliktowej wyprowadzki dotychczasowego lokatora, z możliwością ewentualnego zatrzymania kaucji na poczet kolejnego miesiąca, kiedy lokator już się wyprowadził, a nasza umowa najmu teoretycznie nadal obowiązuje do końca terminu w niej określonego.

Ja stosuję w moich umowach najmu następujące przykładowe zapisy:

  1. Niniejsza umowa zawarta jest na czas określony od dnia 1 maja 2016 r. do dnia 31 maja 2017 r.
  2. Wydanie lokalu Wynajmującemu nastąpi w dniu 1 maja 2016 r., na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego.
  3. Wynajmujący ma prawo wypowiedzieć niniejszą Umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia bądź też bez zachowanie tego okresu (w trybie natychmiastowym) w przypadkach określonych w obowiązujących przepisach prawa.
Powrót do spisu aktualności